Alcalde espera actualizar el instrumento de planificación territorial en dos años. También se advierte potencial desaprovechado en Vitacura

La imagen de las megatorres de Estación Central caló hondo entre los santiaguinos. Su proliferación evidenció la falta de un plan regulador que permitiera armonizar la construcción de viviendas con una adecuada densificación y altura, y la provisión de equipamiento para quienes buscan vivir en zonas más centrales de la ciudad.

La polémica empujó a la municipalidad a agilizar la tramitación del instrumento de planificación. Sin embargo, el caso no es aislado y aún muchas comunas del Gran Santiago y el país no cuentan con un plan regulador actualizado.

Una de ellas es Renca. Su último instrumento data de 1985. Pese a que 20 años después se buscó tramitar un nuevo documento, ello no prosperó. La situación se ha vuelto crítica hoy, tras el reciente anuncio de la nueva Línea 7 del metro, que unirá esta comuna y Vitacura en solo 28 minutos.

Este déficit lo reveló un estudio elaborado por la consultora AGS Visión Inmobiliaria. En él se detecta que Renca corre el riesgo de replicar la construcción de megatorres, específicamente en el entorno de las estaciones Brasil y José Miguel Infante. “Ante la inexistencia de planificación y regulación, hay un alto riesgo de desarrollo inorgánico y explosivo, un caso similar al de Estación Central”, explica Esteban González, gerente de estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

Este riesgo lo confirma el alcalde de Renca, Claudio Castro. Por ello, señala, se está trabajando en un plan regulador, con un horizonte de dos años (en promedio toman siete en aprobarse). “La próxima semana debiesen estar disponibles las bases de licitación y luego se abre el proceso de participación ciudadana”, adelanta.

Dice que en la comuna hoy no hay edificios que superen los cinco pisos y que se buscará que eso se mantenga. “Desde el anuncio del metro, la industria se ha empezado a mover en la comuna. No tenemos aún ingresos formales de proyectos, pero nuestro interés es que ese desarrollo sea lo más responsable posible”.

Especifica que en la discusión del plan se buscará fomentar un uso mixto, entre residencial e industrial. “Vemos la densificación como algo deseable para la comuna, pero con acceso a servicios, y nos interesa que sea con una altura y densidad limitadas”.

El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, Luis Eduardo Bresciani, cree que el efecto no llegará a replicar el caso de Estación Central. “Es evidente que la Línea 7 generará efectos urbanos, pero es muy difícil que en Renca se repita porque hay una alta atomización de la propiedad en los entornos a las estaciones”.

Añade que, de todas formas, “la existencia de unos pocos predios industriales de gran dimensión cercanos a la futura estación Brasil podrían acoger proyectos de nuevos barrios en densidad, si el plan regulador comunal es actualizado con normas condicionadas que capturen la plusvalía a favor del mejoramiento del entorno”. Este último aspecto es uno de los objetivos planteados en la Política Nacional de Desarrollo Urbano, aprobada en 2013.

Potencial de Vitacura

El estudio también muestra que en Vitacura -que la Línea 7 atravesará en los ejes Alonso de Córdova y Kennedy- existe un potencial hoy desaprovechado. Ahí, según el estudio, la norma establece escasa altura y densidad en la zona. Esto queda de manifiesto al contrastar sus construcciones, que suelen no exceder los ocho pisos a lo largo del eje Kennedy, con los altos edificios que flanquean la arteria por el sur, en Las Condes.

Este contraste responde al principio de comuna a escala humana, con más áreas verdes y alturas limitadas, que Vitacura zanjó en la discusión de su plan regulador vigente.

“Se debe poner énfasis en rentabilizar la inversión pública del metro, no solo favoreciendo las propiedades en el entorno directo, que en muchos casos responden a intereses particulares y que, algunas veces, son reticentes a la densificación de sus barrios, desatendiendo el beneficio urbano global de la ciudad”, afirma Esteban González.

Efecto metro

El estudio muestra que las líneas 3 y 6 llegaron a triplicar valores de suelo en Ñuñoa e Independencia. (Ver enlace)