Por Fernando Colchero
Director de AGS Arquitectura y Asesor de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)

Fernando ColcheroDesde hace ya varias décadas, el esfuerzo por mejorar la sustentabilidad ambiental en la construcción y proyectos inmobiliarios comenzó a entrar con fuerza en nuestro mercado.  La incorporación de sistemas y elementos que permiten mejorar la eficiencia energética, el uso del agua o el manejo de residuos, por nombrar solo algunos aspectos, se ha vuelto cada vez más frecuente.  Adicionalmente, las actuales condiciones climáticas, tanto en Chile como en el resto del mundo, hacen prever que cada vez será más relevante incorporar criterios de sustentabilidad en esta actividad.

Sin embargo, al día de hoy es posible apreciar que la penetración de elementos de sustentabilidad en proyectos inmobiliarios ha sido bastante dispar, dependiendo en gran medida de la actividad a la que se destina cada proyecto.  En el mercado de oficinas y también en el de desarrollos comerciales, es frecuente encontrar proyectos que incorporan elementos de sustentabilidad y que también buscan obtener certificaciones asociadas a ese tema.  Sin embargo, los elementos de sustentabilidad que pueden encontrarse en proyectos de vivienda han sido y siguen siendo escasos.  Esta realidad nos plantea un problema que es relevante abordar, puesto que la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios corresponden precisamente a proyectos de vivienda.

Lo más usual es que cuando se incorporan elementos de sustentabilidad en un proyecto, esto implica que aumentan los costos de construcción y/o de desarrollo.  También es habitual que el aumento de costos se convierta en aumento del precio de venta o de arriendo, pues es más caro construir el inmueble que se está adquiriendo o arrendando.  En la medida en que el precio de venta del inmueble aumenta y la disponibilidad a pagar de los clientes no crece en la misma proporción, inevitablemente se genera una brecha que hace más difícil llegar a un punto de encuentro entre vendedor y comprador.

En el mercado de oficinas y comercio esta brecha se ha reducido, pues la disponibilidad a pagar de los clientes se ha acercado al sobrecosto asociado a incorporar elementos de sustentabilidad.  Esto se debe a que hoy es prácticamente en un requisito obtener una certificación de sustentabilidad para financiar y comercializar proyectos de oficinas o de comercio.  Una de las razones detrás de este fenómeno es que en este segmento del mercado es frecuente encontrar clientes institucionales que adquieren o arriendan superficies más extensas y, por lo tanto, tienen mayor disponibilidad a pagar por medidas de sustentabilidad que reduzcan los costos de operación del inmueble o que aporten para cumplir con objetivos institucionales de reducción de impacto sobre el medio ambiente.  En la actualidad es más difícil, más caro, o algunas veces derechamente imposible, comercializar o financiar un proyecto de oficinas o comercio si éste no cuenta con alguna de las certificaciones de sustentabilidad existentes.

En el mercado de la vivienda la situación es distinta, pues la brecha entre precio y disponibilidad a pagar no se ha reducido en el tiempo.  Los compradores de vivienda son habitualmente personas naturales que adquieren o arriendan inmuebles relativamente más pequeños, es decir, es un mercado mucho más atomizado.  Este hecho implica que, aunque cada persona valore la sustentabilidad de su vivienda, es mucho más difícil que esta valoración se convierta en un aumento de su disponibilidad a pagar por el inmueble.  Se puede decir que en los proyectos de vivienda existe un “círculo vicioso” en temas de sustentabilidad, pues el aumento de costos asociado a mejorarlos aún está lejos de la disponibilidad a pagar de los clientes.

En este contexto, en el mes de marzo pasado tuvimos una buena noticia: se realizó el lanzamiento de la Certificación de Vivienda Sustentable (CVS).  La CVS es un sistema que permite medir cuantitativamente el nivel de sustentabilidad que alcanzan los proyectos de vivienda mediante la evaluación de más de 60 variables.  Estas variables se agrupan en seis categorías: Energía, Agua, Salud y Bienestar, Impactos Ambientales, Materiales y Residuos, y Entorno Inmediato.   Para cada variable se establece un nivel requerido de cumplimiento y el sistema entrega tres niveles de certificación: “Certificado”, para los proyectos que cumplen con los requisitos mínimos; “Destacado” para los que cumplen con un segundo grupo adicional de requisitos y “Sobresaliente”, para aquellos proyectos que cumplen con la mayor cantidad de requisitos.

Adicionalmente,  contempla dos instancias de certificación:  Precertificación y Certificación.  La Precertificación se puede obtener antes de comenzar la construcción del edificio, una vez que se ha obtenido el Permiso de Edificación correspondiente, con el propósito de que el proyecto pueda comercializarse indicando el nivel de precertificación que se ha obtenido:  Certificado, Destacado o Sobresaliente.  Posteriormente, la instancia de Certificación se lleva a cabo una vez que se ha obtenido la Recepción Definitiva de las obras y se evalúa respecto del inmueble ya construido.  La Precertificación tiene carácter transitorio (es válida hasta la recepción definitiva) y no es vinculante para asegurar la obtención del mismo nivel en la Certificación.

La Certificación de Vivienda Sustentable (CVS) hoy está a disposición del público y a la fecha existen más de 40 proyectos inscritos en el proceso de documentación.  Es posible obtener toda la información en detalle respecto a este sistema de certificación a través de la página web www.cvschile.cl.

La creación de la CVS constituye un hito relevante en el camino para profundizar la penetración de la sustentabilidad en proyectos de vivienda.  Además, permite al comprador tomar una decisión más informada respecto al nivel de sustentabilidad de su vivienda, así como también permite al desarrollador planificar de forma más precisa cuáles son las medidas para alcanzar cada nivel de certificación.  Sin embargo, es conveniente preguntarse cuál es el potencial que esta certificación tiene para romper el “círculo vicioso” que hemos identificado y cuál es la función que cumple para lograr ese desafío.  Si bien la CVS es una valiosa fuente de información respecto al nivel de sustentabilidad de una vivienda, ¿es suficiente contar con mejor información para reducir significativamente la brecha entre costo de construcción y disponibilidad a pagar de los clientes? 

En términos generales, las medidas que son capaces de reducir brechas como las que se observan en el mercado de la sustentabilidad en vivienda se pueden clasificar en dos grandes grupos:  medidas de incentivo a la oferta y medidas de incentivo a la demanda.  Las medidas que incentivan la oferta son las que buscan reducir el impacto del aumento de costo de construcción sobre el precio de venta.  Por otra parte, las medidas de incentivo a la demanda son aquellas que mejoran las condiciones financieras para quienes compran una vivienda sustentable, es decir, que estas personas puedan acceder a condiciones de crédito o tributarias más favorables.

En el caso de ambos grupos (oferta y demanda), crear e implementar nuevas medidas ha sido tradicionalmente un proceso lento y complejo, que en la mayor parte de los casos no ha llegado a convertirse en realidad.  Para poder crear una iniciativa de incentivo a la oferta o a la demanda es necesario definir el tipo y monto de un cierto beneficio, el cual debe necesariamente asociarse con el cumplimiento de un cierto nivel de sustentabilidad.  Dado que hasta ahora no contábamos con una herramienta para medir el nivel de sustentabilidad de la vivienda, no ha sido posible avanzar mucho en la creación de nuevas medidas de incentivo a la oferta o a la demanda.   Es precisamente en este punto donde la CVS cumple un rol fundamental.

A partir de la creación de la CVS, ahora contamos con un sistema para medir el nivel de sustentabilidad de una vivienda, el cual permite desarrollar iniciativas que sí sean capaces de romper el “círculo vicioso”.  Por ejemplo, plantear la creación de una franquicia tributaria o de un “crédito verde” para la construcción o para la compra de una vivienda, son ideas que ahora pueden utilizar a la CVS como instrumento de medición.  La CVS abre un nuevo horizonte de posibilidades para implementar medidas que tienen posibilidades reales de masificar los elementos de sustentabilidad en el mercado de la vivienda.

Es así como la CVS juega un rol clave dentro del proceso de romper el “círculo vicioso”.  Si bien es difícil que por sí sola sea capaz de hacerlo, la CVS es una piedra fundacional sobre la cual es posible construir iniciativas a la oferta o a la demanda para incorporar elementos de sustentabilidad en las viviendas.  Estas iniciativas tienen un potencial real de reducir la brecha entre aumento de costo y disponibilidad a pagar de los clientes.  La creación de la CVS es una excelente noticia que nos permite avanzar con realidad para profundizar la penetración de la sustentabilidad en el mercado de la vivienda.  El siguiente paso es conocer y difundir esta herramienta, de manera que puedan crearse las nuevas medidas de incentivo que utilicen la CVS como herramienta de medición y que permitan avanzar para romper el “círculo vicioso”.

Columna publicada en Certificación de Vivienda Sustentable Chile