El presente estudio, desarrollado por la Unidad de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, tuvo por objetivo determinar, a nivel de zona censal, qué sectores de las comunas centrales y pericentrales del Gran Santiago poseen un nivel de hacinamiento que supera la densidad poblacional definida en los Planes Reguladores Comunales (PRC) vigentes de dichas comunas.

A partir de los datos del Censo 2017 y el procesamiento de la información en GIS, se elaboró un Índice de Hacinamiento (bajo, medio y alto) para cada zona censal del Gran Santiago, calculando para ello, el N° de viviendas bajo esta condición. Posteriormente, se multiplicó el N° de viviendas por el N° de personas promedio que habita por cada vivienda (4 personas) a fin de determinar el volumen de población que se encuentra bajo la condición de hacinamiento en el Gran Santiago.

Luego, el Índice de Hacinamiento fue comparado con la densidad bruta permitida en las zonas normativas de los Planes Reguladores Comunales del Gran Santiago, definiéndose un umbral de 500 hab/ha para zonas normativas con densidad baja. De esta forma, se identificaron las zonas censales que presentan una condición de hacinamiento (bajo, medio y alto) que supera la densidad habitacional permitida en zonas normativas de baja densidad en comunas centrales y pericentrales del Gan Santiago.

Para el Índice de Hacinamiento de definieron 5 categorías que se grafican en el plano adjunto.

Las comunas analizadas corresponden a zonas centrales y pericentrales del Gran Santiago que por su ubicación presentan una buena conectividad y accesibilidad a transporte público (Metro de Santiago, Red, etc): Santiago Centro, Independencia, Conchalí, Recoleta, Providencia, Ñuñoa, Macul, San Joaquín, San Miguel, Pedro Aguirre Cerda, Cerrillos, Estación Central, Lo Prado, Quinta Normal y Cerro Navia.

Sólo las comunas de Providencia, Ñuñoa, Estación Central y Pedro Aguirre Cerda no presentaron niveles de hacinamiento. Las demás comunas, en mayor o menor medida obtuvieron niveles de hacinamiento.

A partir del análisis efectuado, graficado en el plano adjunto, se observa que la mayoría de las zonas censales en las comunas centrales y pericentrales del Gran Santiago presentan un nivel medio a bajo de hacinamiento. Por otro lado, las comunas de Cerro Navia, Quinta Normal, San Joaquín, Macul y Lo Prado son las que poseen un mayor N° de distritos censales con diferentes niveles de hacinamiento.

Entre las posibles causas de los niveles de hacinamiento observados en las comunas centrales y pericentrales del Gran Santiago, se encuentra la existencia de viviendas colectivas irregulares, tales como: cites, pasajes cerrados, viviendas subdivididas en múltiples habitaciones, entre otras, que han absorbido la actual demanda de arriendo de vivienda para personas que buscan un hogar en sectores con buena accesibilidad, conectividad, dotación de servicios y equipamientos y proximidad a polos de trabajo, pero que muchas no cuentan con los requisitos ni ingresos para acceder al mercado formal de arriendo de viviendas por lo que han debido optar por un mercado irregular.

Por otro lado, los niveles de hacinamiento presentes en las comunas centrales y pericentrales analizadas, responden de cierta forma a las condiciones de edificación existentes en los Planes Reguladores Comunales vigentes, los cuales restringen en cierto modo, en sus densidades habitacionales permitidas, aumentar la oferta de vivienda que ofrezcan una solución habitacional para segmentos vulnerables y medios en sectores centrales y pericentrales; población que en la actualidad, igualmente reside en dichas comunas, pero en condiciones de hacinamiento, precariedad en la cobertura de servicios básicos, falta de condiciones higiénicas, etc.

Ante esta situación, se abre entonces un desafío respecto a cómo la planificación urbana, a través de los instrumentos de planificación territorial, da respuesta a la demanda habitacional existente en zonas centrales y pericentrales del Gran Santiago mediante procesos de densificación equilibrada con el objeto de aumentar la oferta habitacional, a través de, por ejemplo, el desarrollo de proyectos de integración social que puedan ofrecer una solución para la adquisición o arriendo de una vivienda a la población que actualmente vive en condiciones de hacinamiento.

 

Noticia publicada en Diario Estrategia

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