Según AGS Visión Inmobiliaria, el metro es un gran factor de desarrollo de barrios deteriorados, o postergados del progreso urbano. Se estima que está línea comenzará a operar en el año 2027.

Publicado en Diario El Mercurio

En estos momentos, Metro se encuentra licitando la ingeniería básica de la Línea 8, la que precisamente va a definir las ubicaciones finales de las estaciones. 

En las últimas semanas, las noticias sobre los avances en las futuras líneas del metro han concitado la atención de los capitalinos, ya que es sabido que brindan una mayor conectividad, la que se traduce en un menor tiempo/distancia a los polos de trabajo, centros de estudio y de salud, entre otros, permitiendo a la población beneficiarse de los servicios, equipamientos, atractivos culturales, espacio público, así como poder acceder a parques y áreas verdes, red de ciclovías, espacios de esparcimiento, entre otros.
En relación a la Línea 8, AGS Visión Inmobiliaria destaca que desde el punto de vista de la rentabilidad social, las comunas más beneficiadas serán Macul, La Florida y Puente Alto, dado a que se ampliará la red de metro en sectores que poseen un alto número de habitantes, favoreciendo de esta forma a un mayor número de personas.
“Actualmente, por ejemplo, con la inauguración de la Línea 3, la cobertura de la red de metro permite conectar diariamente al 50% (2,8 millones de pasajeros) de la población de la ciudad de Santiago. De esta forma, la construcción de la Línea 8 entregará una mayor conectividad, con sus consiguientes beneficios”, sostienen en la consultora.
Precisan que otra ventaja es la plusvalía de los activos inmobiliarios que se adquieran en estos sectores y el congela- miento de varios planes reguladores comunales en zonas céntricas y colindantes a estaciones de metro que buscan restringir las condiciones de edificación en altura, lo que finalmente restringe y encarece el suelo disponible”.

En ese contexto, Sebastián Illino, gerente de segmento de Socovesa Santiago —que tiene tres proyectos que están emplazados cerca de la futura Línea 8 y está desarrollando dos más en Macul, los que se encontrarán cercanos a las estaciones Quilín y Rodrigo de Araya, en forma respectiva— coincide con que la llegada del metro a una comuna o barrio, siempre impactará positiva- mente en la plusvalía de los proyectos inmobiliarios, ya que el estar bien ubicados, la demanda por vivir en esa zona aumentará de forma importante.
En Metro informan que en estos momentos se encuentran licitando la ingeniería básica de la Línea 8, la que precisamente va a definir las ubicaciones finales de las estaciones. “Hoy lo que se tiene es un diseño conceptual que será materia de revisión en la etapa de ingeniería básica”.
Precisan que esta línea, cuya puesta en operación se estima para el 2027, permitirá reducir en 60% los tiempos de viaje entre Providencia y Puente Alto (pasará de 60 a 23 minutos, aproximadamente), lo que se traducirá en 373 horas al año, equivalentes a 16 días libres; mejorará la accesibilidad en la zona sur oriente para comunas con significativo crecimiento demográfico (Puente Alto, La Florida, Macul), y ayudará a mejorar la calidad de servicio de las líneas 4 y 5, e incorpora tres estaciones de combinación (conectará con Macul L4, Chile España L3 y Los Leones L1/L6).

PLUSVALÍA

En AGS Visión Inmobiliaria explican que la plusvalía alrededor de las estaciones del metro se sustenta principalmente en varios factores. Entre ellos, que la norma sea apta según el Plan Regulador Comunal para el desarrollo inmobiliario; que tenga accesibilidad y conectividad vial; centralidad urbana y nivel de consolidación de los barrios; dotación de equipamientos y servicios, entre otros, y el tiempo de consolidación urbana de un sector.
“La incidencia de una estación de metro depende de las condiciones de origen del barrio en el que se emplace. Un mayor nivel de consolidación original del barrio, generará un aumento de valor moderado, mientras que en barrios que se observan deteriorados o disminuidos en desarrollo, se observan curvas de plusvalía altísimas, lo que lleva a deducir que el metro es un gran factor de desarrollo de barrios deteriorados, o postergados del progreso urbano”.
De estas características, aseguran, dependerá que el activo suelo tenga una mayor o menor plusvalía, debiéndose evaluar caso a caso, dependiendo del grado de incidencia y proporcionalidad de las variables anteriormente mencionadas.
En este contexto, explican que las condiciones normativas que “reciban al metro”, constituyen un factor de gran relevancia y que permite densificar el barrio y detonar un sinnúmero de actividades alrededor de las estaciones y, con ello, generar una mayor rentabilidad social de la infraestructura pública y “derecho a la ciudad”, consistente en un mayor acceso a la vivienda, aumentando la oferta potencial de viviendas localizadas en sectores con buena conectividad, accesibilidad, próximos a sus trabajos y dotados de equipamientos y servicios. Además de menores tiempos de desplazamiento (tiempo-distancia), acercando a más residentes a la red de infraestructura de transporte metropolitana, y funciones ambientales, consistente en la cercanía a parques metropolitanos, áreas verdes y zonas de esparcimiento. “Un ejemplo de ello es el eje Av. Irarrázaval, donde actualmente existe una población en crecimiento a consecuencia de la inauguración de las estaciones de la Línea 3, zona que aglutina gran parte de los factores mencionados, favoreciendo procesos de densificación de la ciudad”.