La recién promulgada Ley 21.442 experimentó un importante cambio para verificar la idoneidad de quienes estén a cargo. Entre las modificaciones, se les obliga a capacitarse.
En todo condominio se requiere de un administrador que se haga cargo de los ingresos, egresos, reparaciones, pago del personal de conserjería y todo tipo de problemas que pueden surgir cuando se vive en comunidad. Por eso, deben estar siempre disponibles para los llamados de los residentes.
Magdalena Herrera nos escribió a nombre del comité de su edificio en Las Cruces para comentar que llevaba meses pidiéndole a la inmobiliaria —a cargo de la administración provisoria— que escuchara su solicitud de participar de manera activa y responsable en la toma de decisiones. "Entre otros temas, se trata de problemas con gastos comunes, proveedores, facturación, IVA y colaboradores (contratos y leyes laborales)", nos manifestó.
En cuanto a materia de convivencia en comunidades, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ha tenido diversas modificaciones que buscan mejorar la relación entre vecinos y también con quienes administran los bienes que son de todos.
La nueva Ley 2L442 para edificios y condominios experimentó un importante cambio para verificar la idoneidad de los administradores. Para esto se creó un registro nacional que los obliga a capacitarse en materias de gestión de estos conjuntos habitacionales.
Acreditarse
Consultamos en AGS Visión Inmobiliaria por los alcances de esta modificación y Johanna Zamorano, gerente de captación, nos detalló que ahora todos los administradores de edificios y condominios deberán acreditar sus credenciales y capacitaciones en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Este es de carácter público, obligatorio y gratuito. El trámite es muy simple: los encargados tendrán que inscribir sus datos mediante la Plataforma de Ley de Copropiedad Inmobiliaria, dispuesta por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), y cualquier persona posteriormente podrá consultar dicha base de datos.
Johanna Zamorano explica que el objetivo es llevar registro de estos funcionarios (o empresas) y promover su capacitación, ya que según la nueva ley todas las personas que ejerzan este rol —ya sea de forma gratuita o pagada— deberán estar inscritos. Quienes ejercen el cargo a título oneroso, detalla, tendrán que presentar, además, un certificado de aprobación de la enseñanza media y del curso de capacitación de administración de condominios. Estos funcionarios contarán con un plazo de 18 meses para inscribirse desde que se promulgó la ley. De lo contrario, se entenderán inhabilitados para continuar desempañando el cargo.
Como es una nómina pública, todas las personas podrán visualizar la información de cada uno de ellos, sus certificaciones de competencia, el condominio que administran, su historial y si tienen sanciones.
La ejecutiva resalta que hay otros cambios positivos:
1. Reglamento: posibilidad de que los condominios utilicen un reglamento tipo, en ausencia de uno propio, simplificando el proceso y eliminando la necesidad de inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces. Será el Ministerio de Vivienda el que apruebe este documento.
2. Asambleas: se podrán realizar a través de vías telemáticas o virtuales y hacer consultas por escrito. Se permite la participación de arrendatarios y simplifica los quórums para que las comunidades logren llegar a acuerdos.
3. Comité de administración: ahora las personas naturales propietarias en el condominio, los arrendatarios que representen a un copropietario, cónyuges, convivientes civiles, mandatarios o representantes de un copropietario podrán formar parte de este órgano. Se les pide un poder que conste en instrumento público otorgado por un notario. La ley anterior solo permitía a las personas jurídicas ser miembros del comité.
4. Mascotas: el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades.
5. Enajenación: para que un copropietario pueda vender o transferir una propiedad deberá demostrar —mediante un certificado o una escritura pública— que el inmueble no tiene deudas con el condominio.
6. Fondo operacional inicial: se crea con el fin de cubrir los gastos de puesta en marcha del condominio. Además, se amplía el fondo común de reserva, destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal que se encuentra contratado.
La ejecutiva asegura que los principales supervisores del trabajo del administrador son los copropietarios representados mediante el comité de administración. Dicho funcionario necesita autorización de este grupo para una serie de acciones, mientras que el comité dispone de facultades para solicitar rendición de cuentas y aprobar presupuestos en el caso que hubiese.
Hay que reclamar
María Grazzia D'Agostini Ibáñez vive en un edificio de Miguel Claro, de 20 años de antigüedad. Según nos contó, la calefacción central se paga dentro de los gastos comunes a través de un sistema de prorrateo. Cuando comenzó a fallar hace unos tres años, explicó, el administrador de la época no le dio ninguna respuesta. Después de que llegó una nueva administración a hacerse cargo, se contactó con sus funcionarios y le dijeron que estaban haciendo un "levantamiento de medidores" y que había que esperar la cotización para realizar los trabajos.
En pleno invierno siguió sin servicio, nos narró, y notó que había unas llaves de paso obstruidas que debió cambiar. Pero la falla continuó.
Enviamos su reclamo a la administración y nos contestaron que el problema se superó y que la calefacción operaba en óptimas condiciones, conforme a los parámetros establecidos para su funcionamiento.
La ley 21.442 estipula que en los casos en los cuales exista una diferencia irreconciliable entre copropietarios y el administrador, pueden acudir al juzgado de policía local. De AGS Visión Inmobiliaria nos explicaron que si efectivamente existe un problema con el administrador que no se logre resolver en el comité de copropietarios, los tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias.
Noticia publicada en Diario El Mercurio