Es tendencia en el sector inmobiliario la compra de partes de un departamento por centímetros cuadrados, y si bien aún es poco común, son diversas las startups que están desarrollando este modelo de negocio que crece principalmente entre el público joven.
Comprar propiedades para después arrendarlas, hasta hace unos años, se consideraba como la mejor inversión que podíamos hacer, pero con la llegada de la pandemia y varias de sus consecuencias como la inflación, aumento de tasas bancarias y una UF disparada, este tipo de negocio al que estábamos acostumbrados ha quedado rezagado por otros modelos.
Hoy son muchos los emprendedores que viendo las dificultades han variado la manera cómo rentabilizar en un tipo de negocios, entre ellos la tokenización, la cual surge para aquellos que no sólo buscan invertir en propiedades con un ticket bajo, sino también, participar en una cartera diversificada de propiedades en diferentes partes del mundo para obtener rentabilidad.
Daniel Pardo, CEO de Wbuild, proptech especializada en este tipo de activos inmobiliarios, explica: “Lo que hace la tokenización es digitalizar un inmueble para fraccionar en tokens que las personas pueden comprar a un precio asequible, y así, convertirse en inversionistas de una propiedad. Acá te olvidas de sacar un crédito en el banco y de la burocracia que eso conlleva. Con la tokenización con un par de clics se puede invertir en una propiedad en Miami, por ejemplo, desde USD $50”.
Esta opinión es reafirmada por el columnista del diario y Co-Founder en Yelli.io, Adrián Jofré, quién señala que “la tokenización fraccionada consiste en convertir un bien inmueble en un token o ficha digital, que se puede dividir en fracciones y vender a inversionistas”.
Una de las ventajas de invertir en una propiedad a través de las proptech, es que todo el due diligence lo realiza la plataforma, por lo que los inversionistas sólo deben completar sus datos y definir monto de inversión, ya que en un par de clicks serán propietarios y posteriormente podrán obtener la rentabilidad de dicho inmueble.
Entre las inquietudes que surgen ante la novedosa modalidad, está el cuestionamiento sobre cómo funciona en términos legales: “Se hace una sociedad que compra el inmueble y esa sociedad se fracciona en tokens. Cada token representa un número de m2. Es decir, al comprar m2 estás comprando fracciones de una sociedad dueña del inmueble. Al comprador se le entrega información en todo el proceso y la documentación que acredita su inversión”, afirma Pardo.
Pero la tokenización no sólo se ha vuelto una opción para las personas, sino también para las empresas constructoras e inmobiliarias, que se han visto afectadas por la pandemia producto del aumento de costos de materiales y la restricción crediticia.
“Nos han contactado más de 28 constructoras e inmobiliarias de distintos países, interesados en participar. Ven nuestra propuesta como una alternativa de financiamiento para sus proyectos, pero sobre todo, como una manera de hacer proyectos más colaborativos y participativos incluso a nivel societario. Hay un mundo de oportunidades por desarrollar”, finaliza el CEO de Wbuild.
Según su fundador, Clemente Ortúzar, “la gran idea de esto es que podamos democratizar la inversión asociada al mercado inmobiliario. De esta forma, las personas pueden invertir desde fondos súper bajos, con liquidez y de forma bien simple, todo online. Pueden ir construyendo su portafolio e ir ganando por la renta y la plusvalía”.
La Mirada Legal
María José Araneda, asesora legal de AGS Visión Inmobiliaria, comenta sobre este tipo de modelo de negocios: “la verdad es que es un modelo relativamente reciente que está ganando terreno en Chile, pero es más bien una oportunidad de inversión a bajo costo que una solución a la problemática de las viviendas. Está más bien pensado para inmuebles que pueden ser utilizados como arriendos temporales y no para la vivienda definitiva”.
“El negocio consiste en que se ofrece a los inversores ser dueños de una fracción de la propiedad, pero para llevarlo a cabo se requiere la creación de una sociedad, que a su vez es la dueña de esta propiedad. Cada inversor es dueño porcentualmente de su participación en dicha sociedad y así es como se reparten las utilidades. Es importante destacar que si bien no es obligatorio, generalmente estas sociedades entregan su administración a una empresa intermediaria que se encargará de repartir las utilidades entre los dueños del inmueble”, establece.
Además sentencia que “como modelo de inversión me parece innovador y puede llevar a otro nivel el negocio inmobiliario en Chile, sobre todo en aquellas zonas que son turísticas. Por otro lado en las grandes ciudades permitirá tener una mayor oferta de inmuebles en arriendo”.
Consultada sobre el tipo de negocio que hacemos cuándo compramos una fracción de un departamento, Araneda sentencia que “sin duda es un negocio de inversión inmobiliaria que implica, por una parte, la creación de una sociedad y, por otra, la compraventa de un inmueble en particular, y esto a su vez genera otros negocios. Hay de distintos tipos, algunos modelos de negocios son por semanas, meses o años, y te permite usar la propiedad, arrendarla e incluso vender tu fracción”.
Asimismo, la jurista advierte que “hay quienes han confundido este modelo de negocios con el tiempo compartido, pero a diferencia dicho modelo, en las propiedades fraccionadas a través de las sociedad de la que forman parte los inversionistas, son dueños de su fracción de la propiedad que les permite a ellos como personas naturales, el uso y goce de la misma”.
Por último, respecto al impacto o cambios, enfatiza que “sin duda habrá un aumento en la oferta de inmuebles en arriendo, tanto para aquellos que se arriendan por año corrido como de aquellos de temporada. No obstante, esto no significa necesariamente una reducción en las rentas de arrendamiento, ya que al ser inmuebles que en la práctica pertenecen a varios dueños, las sociedad querrán asegurar las utilidades a repartir. Por otro lado, va a crear dinamismo en el mercado inmobiliario, ya que abrirá una oportunidad a todos aquellos que quieren invertir, aumentar su patrimonio y simultáneamente generar ingresos residuales”.
Por: Renato Herrera Lagos
Más detalles en la noticia publicada en Diario El Inmobiliario.
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