La responsabilidad del Conservador de Bienes Raíces ante la compra de un terreno entre más personas

Para la compra de un terreno entre dos o más personas dependerá de varios factores, pero lo más importante es saber si permite subdivisiones.

¿Estás pensando en invertir en un terreno junto a familiares o amigos? Si la respuesta es sí, sin duda que debemos estar muy atentos a las posibilidades que ofrece un sector que si bien ha tenido restricciones, es muy fructífero en lo que a inversión inmobiliaria se refiere.

Nos referimos a los terrenos que siempre han sido una manera cautelosa de diversificar las inversiones y, en ese contexto, la posibilidad de adquirir el espacio para construir la casa ideal debe ponernos siempre en alerta, porque es una situación que depende de cada caso.

Así, la primera gran recomendación de los expertos es velar para que la compra se efectúe de la mano de una asesoría; luego velar para que sea efectivamente lo que la ley establece respecto a los 5.000 m2, ya que en muchas ocasiones podemos tener la idea de compartirlo con alguien más y pagarlo en partes iguales, sin embargo, debido a la situación actual sobre subdivisiones en predios rurales, se ha ido complejizando que todas las partes puedan ser propietarias de un mismo terreno.

Hasta hace unos años era posible poner sin problemas a 2 propietarios al momento de firmar la compraventa del terreno en una notaría, para luego inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces, pero en agosto de 2022 se promulgó la ley 21.477 que modifica la ley 20.234, la cual establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos.

Para María José Araneda, asesora jurídica de AGS Visión Inmobiliaria, la finalidad de esta ley es establecer un proceso que permita sanear y regularizar aquellos loteos que no cumplen con la normativa existente respecto a tener un permiso de edificación, obras que no cuentan con recepción definitiva y que básicamente están construidos sin autorización de la autoridad competente (Dirección de Obras correspondiente).

“Esta ley, permite de alguna forma regularizar la situación de miles de familias que viven en poblaciones irregulares, en construcciones que no fueron debidamente autorizadas a construir, entre otras. De todas formas, la ley establece una serie de requisitos para acogerse a esta regularización. Conforme a esta ley, los inmuebles en situación irregular podrán acogerse a ella”, señala.

Asimismo, argumenta que la ley, que además modifica la ley 20.234, “establece que las notarías adquieren un rol sumamente relevante, al no poder autorizar ciertas escrituras, y a su vez los Conservadores de Bienes Raíces, no podrán inscribir los títulos que den indicios que con ciertos actos jurídicos se esté formando una población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, a menos que cuente con las exigencias establecidas en la ley para este fin”, comenta.

Cabe recordar que en el artículo 15 de dicha ley se expresa que “para que el Conservador de Bienes Raíces rechace la inscripción bastará que detecte en el título algún indicio de que el acto o contrato que se solicita inscribir, tiene como finalidad última o inmediata la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión, mediante la transferencia parcial del dominio sobre un predio no urbanizado y/o la conformación de una comunidad sobre él”, afirma Sebastián Squella, abogado y socio de AA&S abogados.

Según el jurista, no existe una norma legal que regule esta materia, por lo que cada Conservador de Bienes Raíces tiene su propio criterio para inscribir predios de 5.000 m2 o más a nombre de 2 o más propietarios, con el fin de evitar la existencia de loteos irregulares.

“Va a depender de conservador a conservador. Hay algunos que aceptan inscribir de a 2 cuando los compradores están casados o tienen una relación cercana, padre e hijo podría ser, pero es una cuestión más casuística, que se va viendo caso a caso y que depende, al final, del criterio de todos los conservadores”, expresa.

Por otra parte, la jurista de AGS Visión Inmobiliaria dice que en el caso de que se busque inscribir un terreno a dos propietarios, siempre debemos partir de la base que el Derecho real de propiedad es absoluto y exclusivo, por ende, supone la existencia de un solo titular que puede usar, gozar y disponer del mismo. Dicho esto, debemos asumir que solo puede haber un dueño del inmueble en cuestión.

“Hay algunas excepciones, tales como el derecho real de herencia, en que se forma una comunidad entre los herederos del causante y resultan varios dueños en derechos sobre la propiedad. Otra excepción sería la comunidad que se forma al disolverse la sociedad conyugal”, asegura Araneda.

Sobre este ítem, Sebastián Squella, señala que hay que considerar que es muy posible que “si alguien quiere comprar un predio con más de una persona, se le levantará una alarma, que tendríamos que ir a averiguar a ese conservador y ver cuál es su criterio”.

“Ahí también va a depender del criterio del tribunal si se inscribe o no, porque legalmente al menos, no debería haber ninguna restricción para inscribir el predio a nombre de más de un propietario”, finaliza el abogado.

En cuánto a si es posible que existan dos propietarios de un terreno, la abogada de AGS Visión Inmobiliaria dice que lo primero es que debemos distinguir si el terreno permite o no permite subdivisión. En el caso de terrenos rurales no se pueden subdividir en menos de 5.000 mts2, pero en el caso de terrenos urbanos esto se reduce a 300 m2 y en algunas localidades a 100 m2.

Por lo mismo Araneda establece que “sabiendo esto, si el terreno es por ejemplo (caso hipotético), de 10.000 mts2, bastará que en la escritura de compraventa del terreno comparezcan las dos personas en su calidad de compradores. Una vez inscrito el terreno, se debe iniciar el proceso de subdivisión del cual se debe obtener la autorización para justamente subdividir la propiedad”.

“Posteriormente debemos ejecutar la partición y adjudicación del inmueble (por escritura pública), una vez autorizado e ingresado el protocolo, esto se debe inscribir en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. De esta manera, ambos compradores van a tener el dominio único y exclusivo sobre una parte determinada del terreno que compraron en conjunto”, sentencia.

Finalmente, respecto a aquellos que deseen hacer este tipo de negocios, Araneda enfatiza en tener en cuenta que “no se pueden subdividir, la recomendación es crear una sociedad y, a través de esta, adquirir el inmueble. Lo más simple en los últimos años es a través de la creación de una sociedad por acciones (SpA), y en la constitución de esta sociedad, indicar los porcentajes que corresponden a cada dueño (que se ven reflejados en acciones).

Nota publicada en El Diario Inmobiliario