Venta conjunta: las ventajas del negocio colectivo para paños inmobiliarios

Esta modalidad involucra varias decisiones, tales como la gestión ante organismos públicos, un proceso de análisis y estudios en la compraventa de la propiedad y venta de las mismas.

Cuando hablamos de venta conjunta nos referimos a un proceso habitual en el rubro inmobiliario, dónde la compraventa simultánea cobra un rol central ligada a dos o más propiedades colindantes entre sí.

Asimismo, permite adquirir en un mismo acto, un grupo de inmuebles que tras ser fusionado logra generar un terreno idóneo apto para la revisión de superficie mayor a lo que posibilitará la construcción individual sobre cada lote.

El socio y director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, Rodrigo Aravena, advierte que la venta conjunta se utiliza mucho en este mercado, especialmente en sectores céntricos y consolidados que no poseen terrenos de grandes superficies: “Por ello, se debe realizar una gestión casa a casa, propietario a propietario, con objeto de cohesionar un grupo dispuesto a vender conjuntamente”.

Asimismo, precisa que “al vendedor le permite optimizar el precio de venta de su casa, ya que se valoran sus derechos constructivos, además que la propiedad no solo valga individualmente, sino como su potencial inmobiliario conjunto, el cual es importante evaluar adecuadamente”.

Al comprador, por su parte, le posibilita mejorar sus condiciones de edificación que las normativas establecen y optar también a oferta de suelo de buena localización, un activo muy escaso hoy en el mercado inmobiliario.

Sobre si es o no conveniente este modelo de negocio inmobiliario, como en la denominada venta conjunta, es el proceso en el que intervienen distintos profesionales como abogados, arquitectos, topógrafos, inversionistas, y entidades gubernamentales que aprueban proyectos, resuelven reparos de títulos, entre otras cosas, “por ende, lo recomendable es que todo este proceso, que generalmente dura un año o más, sea liderado por empresas expertas en este tipo de gestiones”, indica Aravena.

Para saber si un terreno tiene potencial de venta conjunta es recomendable conocer dos aspectos: primero las condiciones normativas del sector, que permiten definir si son o no requisitos que el mercado inmobiliario aprecie por sobre el valor individual de la propiedad; y segundo, evaluar la factibilidad de venta conjunta, tomando contacto con los vecinos que permitirán conformar un paño potencial de terreno.

“Tras resolver estos dos aspectos es posible para un propietario definir su eventual venta, decisión que es principalmente económica. La venta conjunta es una oportunidad única de obtener un valor inmobiliario por una propiedad y solo se da en un momento determinado, que es cuando se logra cohesionar a un grupo de vecinos tras una venta conjunta. Este es el principal desafío”, afirma director comercial de AGS Visión Inmobiliaria.

Rodrigo Aravena explica que es muy importante evaluar la factibilidad de generar un proceso de venta conjunta y “definir voluntades colectivas, estudiar las normativas, calcular escenarios de valor de suelo, pre estudiar los títulos, en fin, existen diferentes procesos y preguntas a hacerse antes de lograr la cohesión de un grupo de propietarios”.

Así como también establece que en todo caso, la cohesión de vecinos es el paso más importante, por lo que solo un equipo profesional puede conseguirlo, pues se trata de decisiones informadas y donde se deposita el mayor patrimonio de las personas.

Los requisitos elementales para una venta conjunta son generalmente tres: “Primero, todas las compraventas se deben realizar en un mismo acto y sus procesos están vinculados. Esto significa que durante todo el proceso de gestión de venta las propiedades actúan conjuntamente, además se escrituran en un acto a un mismo comprador, se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, y a su vez, los fondos se liberan conjuntamente”, detalla el especialista.

Un segundo aspecto es que en el proceso de venta se deben cumplir ciertas condiciones establecidas en favor del comprador. Por ejemplo, se deben aprobar los títulos de todas las propiedades, sin excepciones y se debe visar un anteproyecto en la municipalidad respectiva, que garantice las condiciones de edificación que dieron origen a la decisión de compra. “La totalidad de los vendedores deben concurrir a la compraventa en el mismo acto. Si tan solo uno de ellos se arrepintiera, haré fracasar toda la operación de compraventa”.

Por último, se debe considerar que el tiempo de gestión es generalmente más largo que el de comercialización de una propiedad individual, puesto que involucra decisiones de venta de muchos propietarios, gestiones ante organismos públicos, procesos de análisis y estudios no acostumbrados en las compraventas tradicionales de propiedades: “Hay que estar dispuesto a esperar un tiempo mayor para recibir este mejor retorno”, concluye.

Nota publicada en El Diario Inmobiliario